二手樓市場微升 選擇多有利買家
加拿大近月2次減息，對刺激樓市和消費市道是否真正帶來正面的影響，業內的專家持不同的意見，可能有待下一次的減息或更長的日子，才可以撥開雲霧見青天。
據多倫多地產協會（TRREB）最新的報告顯示，大多區二手樓市場7月銷售按年微升。對於買家來說，他們在大多倫多地區購買房屋，將會有更多選擇；由於市場供應量較為充裕，平均價格略為平宜而受惠。
該會會長皮爾斯（Jennifer Pearce）稱，7月份銷售額較去年上升，這是令人鼓舞的事，可能開始看到加拿大央行6月和7月宣布2次減息帶來正面的影響。此外，預計未來幾個月借貸成本將進一步下降。由於買家受益於較低的每月按揭款項，預計樓房銷售將會增加。
報告指，今年7月通過該會的自動放盤系統出售的樓房為5,391間，較去年同期的5,220間，增幅3.3%。在系統新放盤的單位達16,296間，按年升18.5%。經季節性調整後，7月銷售和新放盤的數量較6月微降。
2024年7月該系統的房價綜合指數基準年減約5%；以季節性調整後按月計算，系統的綜合價格和平均售價均較6月略有上升。
歷史不會重演，但往往會驚人地相似。
馬克吐溫（Mark Twain）
從歴史看樓市仍處於受壓期
即使有些人認為，減低利率可能會推動樓房市場，但最近的歷史卻講述一個更複雜的故事。
WOWA Leads分析加拿大新買屋者的按揭款項與過去50年的收入對比，以了解樓價與按揭利率從高峰期下降，兩者是否存在相關性。
上圖顯示，加拿大最近購買的樓房所付的按揭，幾乎佔一般人所有可支配的收入。
目前，多倫多和溫哥華的房地產市場停滯不前，而滿地可，卡加里和愛明頓的樓價更為便宜，市場卻很熾熱。
例如，在加拿大最難負擔的樓房市場之一多倫多，銷售與新放盤單位比率為35%，顯示屬於買方市場。其實，多倫多的庫存接近25k，這是自2010年以來的最高水平。
這種難以負擔的水平曾出現過2次，分別是1981年和1990年。
為何當可負擔性從最不可負擔的高峰期改善時，樓價反而會下跌？
該公司認為，這是因為加息的滯後效應，以及通常在利率周期高峰後接著的經濟惡化所致。
加息的滯後效應：
在加拿大，由於大多數按揭都是固定利率，加息的真正影響主要在續按揭期間感受到，而且通常發生在利率達到頂峰後。因此，有些賣家在這個時候被迫出售其樓房。
經濟惡化：
央行減息意味著通脹正在下降，通常是由於經濟放緩，失業率上升，以及自僱人士收入可能下降而造成；其中失業率上升更是樓價下跌最主要的因素之一。
明年加拿大房地產市場發展
目前，加拿大各省的樓房市場的表現各有不同：
- 安省樓價在過去幾個月有所下降
- 魁省和亞省的樓價卻穩步上升
- 無法對整個加拿大做出單一的預測
- 從歷史來看，負擔能力通常會導致利率高峰後價格下降。
- 預計安省特別是大多倫多地區，樓價將會放緩。
- 亞省和魁省相對可以保持穩定。
有一點可以肯定：還未看到高利率對樓房市場的全面影響，大家要靜觀其變。
